外包保安是指非物管企业自聘的保安人员，而是物管企业和保安服务公司通过签订供需合同，由保安服务公司选派在物管企业负责安全防范的保安员。

从物管企业的发展趋势来看，为业主提供更专业化的服务势在必行。特别是一些中小物管企业，因为受到成本，资源等方面的制约，导致公司负担加重。发展受阻，企业经营困难。而选择外包保安会促进管理效率、提升专业化程度、降低经营成本。这无疑也是企业经营发展的一种策略。其实。很多物管企业在电梯维护，清洁、绿化、消杀，消防等项目很早就使用外包单位为业主服务，只是在决定是否聘请外包保安时，有许多顾虑和管理上的难题，从而不敢轻意地选择外包保安为业主提供服务，加之有些物管企业选择了外包保安后，因为各种各样管理上的问题，造成服务质量不升反降，甚至与保安服务公司不欢而散。而保安又是物管企业的一个重要窗口，这使物管企业左右为难。

其实，如果物管企业能够真正理清与外包保安之间的各种管理问题，困难便会迎刃而解，达到双赢的局面。笔者在实践中摸索出来一些经验。在此总结出来。希望能够对物管企业能够有所借鉴。不当之处，敬请指正。

1、选择保安公司时要慎重

保安服务公司的服务质量，信誉和配合度方面还是有所区别的。因此，在选择合作供方时，应采取招标的方式，物管企业可以邀请至少3家以上的保安服务公司前来投标。这样，通过评标、现场考察、价格比较等多方面的对比，择优选择一家合作供方。通过招标选择出来的供方一般都会珍惜合作单位。而且。择优选出来的保安服务公司，其在保安培训，社会信誉等方面占的优势也比较大，这为以后挑选好的保安员，控制好保安源头方面有着重要的作用。

2、合同一定要签订到位

俗话说，“亲兄弟，明算账”。为了避免以后的隐患。在订立合作合同时，一定要将双方的责、权、利明确清楚，特别是关于双方责任划分的条款一定要写清楚。否则。真的出了点什么事情，到时候，就会给物管企业带来不必要的损失。同时，也会因此与保安服务公司不欢而散。

3、应亲自去保安服务公司基地挑选保安员

一般来讲，社会信誉好的保安服务公司在招聘保安员时都有严格要求，各环节均控制得比较好，但是，作为物业管理企业来讲，保安服务是物业管理中的一个重要窗口，因此，千万不要怕麻烦，应该派人亲自去保安基地挑选合适的人员。这样。能对保安的多方面情况都有所了解，也能够挑到企业满意的人员。

4、进驻前的培训必不可少

当保安员全部挑选完成后，切勿急于进驻物管企业的楼盘，因为这个时候，保安员对前往工作的楼盘什么都不清楚，一旦上岗，很难保证服务质量。所以，为了保证服务质量，物管企业应该将保安员集中起来培训一段时间，由企业自己派讲师向他们培训物管企业的一些基本情况。服务内容、服务要求等业务知识。

第二，保安人员进驻物管企业初期阶段

l、进驻后的培训非常重要

除了在进驻前需进行培训之外。进驻后一个月内的培训也是非常重要的。此时，保安员已经在岗位上服务，其接受了一些基本的服务内容的培训，但是，在服务质量、服务技巧。服务意识等方面仍是粗放型。还不够专业化。这就要求物管企业需加大培训力度，充分利用保安员的业余时间进行培训，同时安排人员在岗位上手把手进行教导。一个月下来，应对其进行考核，对于不合格的人员应及时淘汰。为了保证服务质量，千万不能心软，不忍心换人。

2、将规范化的制度推行下去并坚决执行

保安服务公司都有自己的一些规章制度，但是，物管企业的服务内容决定了服务制度，其与保安公司的制度是存在区别的，所以，物管企业应将自己的服务制度推行到保安员中，要求他们予以执行，并坚决执行和长期执行，否则，制度形同虚设，保安也只会简单地站岗，放哨等工作。

3、生活设施、生活环境应保证质量

一般保安员的工资待遇普遍比较低，但是，工作并不轻松。一天八小时下来，人还是比较辛苦的。因此。物管企业在力所能及的前提下，尽量将保安员的居住环境安排得好一些，能够配置的生活设施如：宿舍内的电视机、热水器、风扇等能配置好。其一，可以使保安员生活休闲环境得到改善。其二，可以增加保安员的稳定性。

第三，正常管理运作阶段

1、物管企业的管理人员应该正确认识外包保安的管理

物管企业将保安外包之后，确实可以减少企业的经营成本，提高服务的专业化。部分物管企业的管理者认为，现在保安外包了，有保安公司的人在管理，我们轻松了，可以放任自流了，反正只要按合同办事，什么问题都解决了。其实不然，保安服务公司对保安员的管理有该公司自己的方式，而保安服务公司在管理的过程中，一般是从保安员的工作态度、工作纪律、安全防范等方面进行约束，而对物管企业的服务内容、服务特色、服务技巧等方面还是不够了解的。如果物管企业放任自流，那么这中间就会形成一个盲区，形成一个缺口，到头来，真正受影响的还是物管企业。所以作为物管企业来讲，应该将保安员当作本企业的工作人员进行管理，把握好双方接口之间的分寸。这样，虽然物管企业会付出少量的管理时间，但其取得的效果会非常好，真正受益的也是物管企业。

2、对保安员开展思想工作必不可少

保安从业人员基本上都是年轻人，年轻人的普遍特点是情商高于智商。大部分保安员的思想比较活跃过度，不安于现状，脑袋里想着干好干坏一个样，发了工资便游戏生活。作为物管企业和保安公司的管理人员来讲，应该要了解保安员的这种特点，因此，应注重思想教育。可以从保安员求职的艰辛、家庭情况、未来发展等方面进行引导。避免教条式、独裁式和简单粗放的思想教育。同时，对于保安员的生活应给予关心，给保安员多一份细心与关爱，多一点问寒问暖，人都是有感情的，只要你对他坦诚地沟通、交流，进行有益指导，做他们生活的贴心人，所有这些努力都会转化成工作的原动力。

3、认识清楚军事训练的真正目的

很多管理者认为，让保安员进行军事训练的目的便是使他们有过硬的基本技能，如整齐的队列、熟悉消防的实操。擒拿格斗，军体拳等。其实这只是一个方面，真正训练的目的是为了培训保安员雷厉风行。令行禁止的作风纪律。一支好的保安队伍，应培训其善于处理突发应急事件的能力。如果不清楚真正目的，而在平常的训练中过于机械，甚至操之过急，这样，无疑会在为业主服务过程中阻碍服务质量的提升。

4、团队文化建设的重要性

团队文化即团队的主流价值观念和精神以及全体人员在工作和生活中形成的潜意识的职业观念。作为物管企业来讲，应该和保安服务公司加强合作，为保安队伍确立好的团队理念，通过工作和生活予以展现，如开展一些有利于团队建设的活动等，从而推进安全管理与服务质量的提升。

重点强调一点，物管企业应该自始至终与保安服务公司建立一条畅通的多层次的沟通途径，双方定期的召开会议，对保安员的工作情况、生活情况进行总结，对于总结出来的问题点，双方应制定具体的措施予以改正。并且采取有效的预防措施进行预防，避免问题的重复出现。